부동산과 관련된 정보를 공시하는 공적장부는 두가지가 있으며 바로 등기부와 대장입니다
등기부와 대장은 부동산, 즉 땅과 건물에 대한 중요한 정보를 기록하는 서류입니다.
부동산의 권리관계를 공시하는 공적장부를 등기부라 하며
부동산의 사실관계를 공시하는 공적장부를 대장이라고 합니다
두 서류는 각각 다른 정보를 담고 있으며, 둘 다 부동산 거래나 관리에 꼭 필요합니다.
등기부
부동산에 대한 권리는 물건에 대한 권리이므로 물권입니다
물권은 배타성을 지닌 절대적 권리이므로 제3자에게 공시를 하여야 하며
이를 위해 등기제도가 존재하게 됩니다
따라서 부동산에 대한 권리분석을 하기 위해서는 등기부를 확인하여
해당 부동산에 어떠한 권리가 존재하고 있는지를 확인하고
권리 상호간에 순위를 비교하는 일이 받드시 필요합니다.
등기부는 땅이나 건물의 소유권과 관련된 정보를 기록하는 서류입니다.
이 서류는 부동산의 소유자가 누구인지, 그 부동산에 어떤 권리가 있는지 등을 보여줍니다.
등기부는 주로 부동산 거래, 담보 설정, 소유권 이전 등의 법률적 절차에서 사용되며 다음과 같이 크게 세 부분으로 나뉩니다
1. 표제부
부동산의 기본 정보를 담고 있습니다.
예를 들어, 그 부동산이 어디에 위치해 있는지, 얼마나 큰지, 어떤 용도로 사용되는지 등이 기록되어 있습니다
표제부는 부동산의 사실관계,
즉 주소나 면적, 건축물의 용도를 개략적으로 확인할 수 있는 부분입니다.
2. 갑구
갑구는 부동산의 소유자에 대한 정보가 기록됩니다.
누가 그 부동산의 주인인지, 소유자가 바뀌었는지 등의 정보가 여기에 들어갑니다.
즉 갑구는 소유권에 대한 사항을 공시하는 등기부이며
소유권과 다툼이 있는 경우에 소유권과 관련된 모든 사항을 공시하게 됩니다
따라서 소유권의 변동을 확인할 수 있으며 채권자가 채권을 회수하기 위해
또는 소유권을 처분하기 위해 채권보존절차로 기입하는 가압류, 처분금지가처분, 소유권이전을 위한 가등기 등이 갑구에 등기되게 됩니다.
3. 을구
을구는 소유권 외에 다른 권리 관계를 기록합니다.
예를 들어, 그 부동산이 은행에 저당 잡혀 있는지, 다른 사람이 임차해서 사용하고 있는지 등이 기록됩니다.
즉 을구는 제한물권에 관한 사항을 공시하는 등기부이며
해당부동산의 소유자의 사용,수익,처분 권능 중에서 일정한 권능을 제한하는 효력을 가지고 있는 권리가 공시됩니다.
따라서 민법상 인정되는 제한물권인 지상권, 지역권, 저당권 등이 공시되며 임차권도 이를 등기하는 경우에는 을구에 기재됩니다.
▶권리상호간의 우열기준: 갑구와 을구란에 기재된 권리 상호간의 우선순위는 접수일자에 의하여 우열이 결정되며
접수일자가 같은 경우에는 접수번호의 순서에 의해 우열이 가려집니다
등기부에 있는 정보는 누구나 확인할 수 있어 부동산 거래 시 안전하게 거래할 수 있도록 도와줍니다.
대장
대장은 부동산의 사실관계를 기재하는 공적장부를 말하며
땅이나 건물의 물리적 특성과 관련된 정보를 기록하는 서류입니다.
사실관계라 함은 부동산의 있는 그대로의 현상인 토지나 건물의 면적, 건축물의 용도, 건폐율과 용적률, 구조등을 말합니다
건축물의 경우에는 건축물대장이 존재하며 토지의 경우에는 토지대장, 임야의 경우에는 임야대장이 존재합니다
1. 토지대장
땅에 대한 정보를 기록합니다. 예를 들어, 그 땅의 크기, 위치, 땅의 종류(농지, 임야, 대지 등), 소유자가 누구인지 등이 포함됩니다.
2. 건축물대장
건물에 대한 정보를 기록합니다.
예를 들어, 건물이 어디에 있는지, 건물의 크기, 몇 층인지, 어떤 용도로 사용되는지, 누가 소유자인지 등이 포함됩니다.
대장은 주로 행정적인 목적으로 사용되며, 지방자치단체나 관련 기관에서 관리합니다.
등기부와 대장의 차이점
- 등기부: 주로 법적 권리 관계를 기록합니다. 소유권, 저당권, 임차권 등 누가 어떤 권리를 가지고 있는지 알려줍니다.
- 대장: 주로 물리적 특성을 기록합니다. 땅이나 건물의 크기, 위치, 용도 등 물리적인 정보를 제공합니다.
등기부와 대장은 각각 다른 목적을 가지고 있지만, 둘 다 부동산에 대한 중요한 정보를 제공하며,
부동산 거래나 관리 시 꼭 필요합니다.
쉽게 말해, 등기부는 부동산의 ‘소유권 증명서’이고, 대장은 부동산의 ‘신상정보 카드’라고 할 수 있습니다.
참고로 등기부는 대법원 인터넷등기소에서 대장은 정부24에서 발급가능합니다
등기부와 대장은 부동산의 권리 관계와 물리적 특성을 각각 기록하는 중요한 서류로,
부동산 거래관리와 경공매 권리분석에 있어서 필수적인 역할을 합니다.
등기부는 법적 안정성을, 대장은 행정적 효율성을 보장하며,
이 두 가지 서류는 함께 부동산의 투명성과 신뢰성을 높이는 데 기여합니다.