경매나 공매물건을 볼 때 가장 중요한 부분이 권리분석입니다.
부동산 권리분석에서 오늘은 가장임차인 구별하는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다
가장임차인
가장임차인이라 실제로는 임대차 관계에 있지 않으면서 형식적으로만 임차인 역할을 하는 사람을 말합니다.
또는 임차인이지만 주택임대차보호법에 따라 보호를 받지 못하는 사람도 가장임차인이라 할 수 있습니다
이러한 상황은 주로 법적인 보호나 혜택을 받기 위해 의도적으로 만들어지는 경우도 있으며
실제 정확하게 알지 못해서 임대차 관계에 있으면서 보호를 받지 못하는 경우도 있습니다
그러나 모두 법적으로는 허위의 계약으로 간주됩니다.
주임법(주택임대차보호법) 적용을 받는 임차인은 보호를 받을수 있고 주임법적용을 받지 못하는 임차인은 보호를 받을 수 없습니다.
그렇다면 주택임대차보호법은 어떤 법일까요?
주택임대차보호법(임차인보호를 위해 만든법)
주택임대차보호법은 임차인보호를 위해 만든법으로
임차인이 살고 있는 집에 경매가 진행될 때 새로운 집주인으로부터 보호를 받을 수 있는 권리입니다
첫번째 권리는 안쫓겨나는 것, 즉 대항력이라고 하는데요.
대항력을 갖추기 위해서는 주택 인도와 전입신고를 하게 되면 대항력이 생겨서 억울하게 쫓겨나지 않습니다
두번째는 쫓겨나더라도 돈을 받고 나갈 수 있는 우선변제권이라는 권리가 있습니다.
우선변제권을 갖추기 위해서는 확정일자를 받으면 됩니다.
세번째는 방 한칸 구할 돈을 먼저 주는 최우선변제권이 있습니다.
임차인이 확정일자도 받지 못했을 경우 방 한칸 마련할 돈을 최우선으로 받을 수 있는 권리입니다
주택임대차보호법 적용범위
임차인을 보호하기 위해 만든 주택임대차보호법은 누구나 다 적용이 되는게 아닙니다
주거용건물의 임대차계약에만 주택임대차보호법이 적용됩니다
주거용건물이란?
주거용건물은 공부상표시가 아니라 실제용도에 따라 합목적적으로 평가(현황주의)합니다
주거와 비주거를 겸용하고 있어도 가능하나 이때는 주된 부분을 주거용도로 사용하고 있을때만 주택임대차보호법(주임법)이 적용됩니다.
- 공부상 근린생활시설로 되어있는 부동산에 임대차계약을 맺고 이 부동산을 실제 주거용으로 사용하고 있을때
해당부동산이 경매가 된다면 임차인은 주택임대차보호법은 적용받을 수 있을까?
→ 주임법 적용됩니다( 실제용도를 주거용으로 사용하고 있기 때문에) - 임대차계약을 맺고 임차인이 부동산을 나누어 일부는 주거용으로
일부는 비주거용으로 사용했을 떄 주택임대차보호법이 적용될 수 있을까?
→주거용 건물의 일부를 비주거용으로 사용하면 주임법적용되고
비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용하면 주임법 적용 안됩니다 - 임차인이 모텔을 임대하여 일부내실을 주거용으로 사용하고
나머지는 객실로 사용하고 있었다면 주택임대차보호법 적용될 수 있을까?
→주임법 적용 안됨(주된 부분이 비주거용으로 사용되므로)
※만약 이런 물건이 경매에 나온다면 가짜로 인수되는 가장임차인이 됩니다.
대차(빌려주는 계약)
대차 즉 빌려주는 계약에는 다음과 같은 3가지 종류가 있으며
주택임대차보호법 적용을 받는 계약은 임대차계약만 가능합니다
1.사용대차:공짜(무상계약)
2.임대차:주고받는계약(유상계약)
3.소비대차(이자부,무이자부소비대차): 소비한 후 동종,동량의 물건으로 다시 갚는 계약
임대차계약은 일방당사자는 목적물을 사용. 수익할 수 있도록 해주고
타방당사자는 차임지급을 약정하는 주고받는 유상계약을 말합니다
따라서 무상거주일경우, 실제 사용. 수익을 목적으로 하고 있지 않을 경우, 부부간의 임대차계약은 주임법적용이 안됩니다.
가장임차인 찾는법
경매나 공매로 나온 해당부동산 물건에 최대로 대출이 설정되어 있는데
선순위 임차인이 있다면 가장임차인일 확률이 큽니다
무상임대차인지, 부부간의 임대차계약인지, 가장임차인여부를 의심해 봐야 하고
대출금액은 대출 근저당설정당시의 시세를 확인 후 부동산 시세를 확인후 판단해야 합니다
판단결과 가장임차인이라면 경매낙찰시 외관상으로는 인수조건이지만 인수하지 않아도 됩니다.
-임대인 갑과 임차인 을의 계약시 대항력 발생일 알아보기
2.1 임대차 계약서 작성 → 임차권생성
2.4 입주
2.8 전입신고 → 대항력은 2.9일 0시에 생김
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2.4 전입신고 → 권리X
2.8 입주 → 권리x
2.10 계약서작성 → 임차권생성 → 2.11일 0시에 대항력 생김
즉, 대항력은 주택임대보호법 적용을 받는 권리이기 때문에
임대차계약이 우선이 되어야 하고 주택을 점유하는 입주과 주민등록이전의 전입신고를 마치면
익일 0시에 대향력이 생깁니다.
외관상으로는 대항력을 갖추더라도 무상임대차계약일경우,
부부간의 임대차 계약일 경우,
주된용도를 주거로 사용하고 있지 않으면
임차인으로서의 보호는 받지 못하게 됩니다
대항력: 주택인도 + 주민등록 전입신고 → 그 익일 0시
1.주택인도(점유의 이전)
▶점유의 종류
직접점유: 임차인,전차인
간접점유: 임대인,전대인
▶간접점유로 대항력을 취득하는 경우
갑(임대인)—-임대차—-을(임차인,전대인)—전대차—-병(전차인)
전차인인 병이 인도와 주민등록을 하면 익일 0시에 대항력이 만들어집니다(을이 대항력취득)
병이 임차인신고를 하면 을은 직접점유를 안해도 대항력이 발생하게 됩니다
만약 이때 병이 을과 계약한거면 을이 진성임차인이고
병이 갑과 계약한거면 을이 가장임차인이 되므로 병이 누구랑 계약했는지도 조사해야 합니다!!
2.주민등록
▶정확한 주소일때만 대항력이 발생합니다
소유권이 하나인 다가구(주거 시설로 최대방19개), 근린시설(비주거 시설로 취사시설 안됨,고시원)은
호수표시없이 지번만 등록되어도 대항력이 발생합니다
그러나 소유권이 여럿인 다세대는 반드시 공부상 등록된 호수로 정확히 주민등록이 되어있어야 대항력이 생기게 됩니다
경매나 공매물건 권리분석시 임차인이 있으면 무조건 인수해야 되는 조건으로 보는 경우가 많습니다
보호받고 인수해야하는 임차인은 주택임대차보호법을 적용받는 임차인에만 해당이 되고
실제로는 채무자가 자신의 재산을 보호하기 위해서 또는 세금 회피를 위해서 가장임차인을 세우기도 합니다
오늘은 경매, 공매 권리분석시 가장임차인을 구별하는 방법에 대해 알아봤습니다.