경매란 돈을 빌려준 채권자의 채권의 회수를 위해 국가가 돈을 빌린 채무자의 재산을 강제로 매각하는 행위를 말합니다
그러므로 경매가 진행되는 물건에는 여러가지의 다양한 권리관계가 복잡하게 얽혀있게 됩니다
따라서 경매를 이해하기 위해서는 권리에 대한 이해가 반드시 기본이 되어 있어야 합니다
권리란?
권리란 법적으로 인정받고 보호받는 힘을 의미합니다
법적으로 인정된 힘이란 국가의 강제력을 동원할 수 있는 힘이란 의미입니다
국가가 강제력을 동원하는 모든절차를 강제집행이라고 하며 소를 진행하는 것을 소송이라고 합니다
이런 권리에는 다양한 종류가 있습니다.
권리는 크게 공법적 권리와 사법적 권리로 나눌 수 있으며, 각각은 다시 세부적으로 구분됩니다.
아래에서 권리의 종류에 대해 자세히 설명하겠습니다.
1. 공법적 권리
공법적 권리는 공법 관계에서 발생하는 권리로, 국가나 공공기관과의 관계에서 인정되는 권리입니다.
주요 공법적 권리에는 다음이 포함됩니다.
기본권
- 인간의 존엄과 가치: 모든 인간이 존엄과 가치를 가지며, 국가와 사회로부터 존중받을 권리.
- 자유권: 개인의 자유를 보장받을 권리로, 신체의 자유, 사생활의 자유, 언론의 자유 등이 포함됩니다.
- 평등권: 법 앞에서 모든 사람이 평등하게 대우받을 권리.
- 참정권: 정치에 참여할 권리로, 선거권과 피선거권 등이 포함됩니다.
- 사회권: 사회적 기본권으로, 교육을 받을 권리, 노동권, 사회보장권 등이 포함됩니다.
공권
- 행정법상의 권리: 공공기관과의 관계에서 발생하는 권리로, 행정 행위에 대해 이의를 제기할 권리 등이 포함됩니다.
- 형사상 권리: 형사 절차에서의 피의자, 피고인의 권리로, 변호인의 조력을 받을 권리, 무죄 추정의 원칙 등이 포함됩니다.
2. 사법적 권리
사법적 권리는 개인 간의 사법 관계에서 발생하는 권리로, 사적 자치의 원칙에 따라 인정됩니다.
주요 사법적 권리에는 다음이 포함됩니다.
재산권
- 물권: 물건을 직접 지배할 수 있는 권리로, 소유권, 점유권, 저당권, 전세권 등이 포함됩니다.
- 채권: 특정인에게 특정 행위를 요구할 수 있는 권리로, 계약에 의한 채권, 불법행위에 의한 채권, 부당이득 반환 청구권 등이 포함됩니다.
가족권
- 부모권: 부모가 자녀를 양육하고 보호할 권리와 의무.
- 혼인권: 혼인을 할 권리와 혼인에 따른 권리와 의무.
- 상속권: 사망한 사람의 재산을 상속받을 권리.
인격권
- 신체권: 신체의 안전과 자유를 보장받을 권리.
- 명예권: 개인의 명예를 보호받을 권리.
- 프라이버시권: 사생활을 보호받을 권리.
이와 같이 권리는 다양한 형태로 존재하며, 각각의 권리는 법적 보호를 받습니다
다양한 권리중 사법적 권리에 해당하는 재산권이 바로 부동산경매의 권리분석에 있어서
가장 기본이 되는 내용이라 할 수 있습니다
재산권에는 채권과 물권으로 구분되며 채권과 물권은 모두 법적 권리이지만,
그 성격과 대상, 행사 방법에서 차이가 있습니다. 이를 자세하게 알아보겠습니다
물권이란?
물권은 물건을 직접적이고 배타적으로 지배할 수 있는 권리로, 특정 물건에 대해 법률상 지배권을 가집니다.
물권은 절대적 권리로서 모든 사람에 대해 주장할 수 있습니다.
이를 법률용어로 대항할 수 있다고 표현합니다
이렇듯 물권은 제3자에게도 자신의 권리를 주장할 수 있기 때문에
제 3자에게 혹시모를 손해를 미연에 방지하기 위해 미리 공시하여야 합니다.
물권에 인정되는 공시방법 중 가장 대표적인 것이 바로 등기제도이며
어떤 물건에 어떤 물권자가 존재하는지는 등기부를 통해 확인할 수 있습니다
물권은 민법이 인정하는 물권과 관습법이 인정하는 물권으로 구분할 수 았습니다
▶민법이 인정하는 물권
민법이 인정하는 물권에는 소유권과 제한물건으로 나눌 수 있습니다
소유권은 물건을 사용.수익.처분할 수 있는 권리를 말하고
제한물건은 소유권이 가진 세가지 권능 중 일정한 권능을 제한하고 있는 물권을 말합니다
즉 소유자의 사용.수익권을 제한하는 용익물권과 소유자의 처분권을 제한하는 담보물권으로 나눌 수 있습니다
1. 소유권
- 정의: 물건을 전면적, 독점적으로 지배할 수 있는 권리.
- 권리 내용: 사용, 수익, 처분의 권리가 포함됩니다.
- 예시: 주택 소유, 자동차 소유.
2. 용익물권
용익물권은 타인의 물건을 일정 기간 동안 사용하거나 수익할 수 있는 권리입니다.
즉 소유자가 가진 사용.수익권을 가져오는 것을 말합니다
– 지상권 (Superficies)
- 정의: 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리.
- 특징: 건물이나 수목이 목적물이 될 수 있습니다.
- 예시: 토지 임대 후 그 위에 건물을 건설하는 경우.
– 지역권 (Easement)
- 정의: 특정 토지(승역지)의 편익을 위해 다른 토지(요역지)를 사용할 수 있는 권리.
- 특징: 승역지와 요역지가 있어야 하며, 특정 용도로만 사용할 수 있습니다.
- 예시: 통행권, 수도관 설치권.
– 전세권 (Leasehold)
- 정의: 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 동안 사용 및 수익할 수 있는 권리.
- 특징: 전세금 반환 청구권이 있으며, 전세권 설정 기간 동안 사용 수익할 수 있습니다.
- 예시: 주택 전세, 상가 전세.
3. 담보물권 (처분물권)
담보물권은 채권의 이행을 확보하기 위해 설정되는 물권입니다.
– 저당권 (Mortgage)
- 정의: 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자가 채무자의 부동산을 경매하여 우선 변제받을 수 있는 권리.
- 특징: 부동산에 설정되며, 점유를 필요로 하지 않습니다.
- 예시: 부동산을 담보로 한 대출.
– 유치권 (Retention Right)
- 정의: 채권자가 채권의 변제를 받을 때까지 그 채권과 관련된 타인의 물건을 점유하고 유치할 수 있는 권리.
- 특징: 물건의 점유를 통해 채권의 이행을 확보합니다.
- 예시: 수리비를 받지 못한 경우 수리한 물건을 반환하지 않고 유치하는 경우.
– 질권 (Pledge)
- 정의: 채권자가 채무자로부터 받은 동산이나 권리를 변제 받을 때까지 점유하고, 변제가 없을 경우 이를 처분하여 우선 변제받을 수 있는 권리.
- 특징: 동산이나 권리를 대상으로 하며, 채권자는 점유를 통해 담보를 확보합니다.
- 예시: 귀금속을 담보로 한 대출.
▶관습법이 인정하는 물권
1. 법정지상권
토지와 건물 소유자가 같은 동일인이었다가 매매등으로 토지와 건물 소유자가 각각 달리하게 되었을 경우,
해당건물을 철거한다는 별도의 특약이 없는 한 건물의 소유자는 그 토지위에 관습법상의 법정지상권을 소유하게 됩니다
2. 분묘기지권
타인의 토지에 분묘를 설치한 자는 일정한 요건에 해당이 되면 그 분묘기지에 대해서 지상권과 유사한 물건을 취득하는 권리입니다
▶ 물권의 등기와 점유
- 등기: 부동산 물권의 경우 등기부에 등기함으로써 효력이 발생합니다.
등기는 공시의 기능을 하여, 물권의 존재를 대외적으로 알리는 역할을 합니다. - 점유: 동산 물권의 경우 점유를 통해 공시의 기능을 합니다.
즉, 실제로 물건을 소유하고 있는 사람이 누구인지를 보여줍니다.
▶ 물권의 특성
- 배타성: 물권자는 타인의 간섭 없이 물건을 지배할 수 있습니다.
- 절대성: 물권은 모든 사람에 대해 주장할 수 있습니다.
- 우선변제권: 담보물권의 경우, 다른 채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 있습니다.
물권은 개인의 재산권을 보호하고 거래의 안전성을 보장하기 위해 중요한 역할을 합니다.
각각의 물권은 법적 요건과 절차를 통해 성립되며, 이를 적절히 이해하고 활용하는 것이 중요합니다.
채권이란?
채권은 특정인이 다른 특정인에게 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리입니다.
이때 행위를 해야 하는 사람을 채무자, 행위를 요구할 수 있는 사람을 채권자라고 합니다.
이는 상대권으로 자신과 법률관계를 맺은 상대방에게만 행사할 수 있는 권리입니다
따라서 이러한 채권을 제3자에게는 주장할 수 없으며 이를 대항력이 없다고 표현합니다
채권은 계약, 불법행위, 부당이득 등의 원인에 의해 발생합니다.
- 계약에 의한 채권: 매매계약에서의 대금지급 청구권
- 불법행위에 의한 채권: 손해배상 청구권
- 부당이득에 의한 채권: 부당이득 반환 청구권
채권은 특정인에게 특정 행위를 요구하는 형태로 행사됩니다. 예를 들어, 돈을 갚으라는 청구를 하는 것입니다.
또한 채권은 소멸시효가 존재하며, 일정 기간 권리를 행사하지 않으면 소멸할 수 있습니다.
채무불이행에 대해 손해배상 청구나 이행 청구를 통해 보호받을 수 있습니다.
채권의 종류
1. 금전 채권
금전의 지급을 요구할 수 있는 채권
2. 비금전 채권
금전이외의 급부의 이행을 요구할 수 있는 채권
★★★ 경매물건 권리분석시 ★★★
전세권이 있다면, 지상권이 있다면, 유치권이 있다면
제3자 누구에게나 대항할 수 있는 절대권인 물권이므로 낙찰자가 인수해야 하는 권리이고
임차계약만 되어 있는 임차권만 있다면 임차권은 채권이므로 특정인에게만 행위를 요구할 수 있고
제 3자에게는 대항력이 없어 낙찰자에게 대항하지 못하고 쫓겨나게 됩니다.
따라서 임차권에서 대항력을 갖추려면 반드시 주택인도와 전입신고를 해야 합니다.
물권과 채권을 구분할 수 있다면 권리분석이 조금은 쉽게 느껴지실 겁니다.