전세사기 피해자를 ‘선(先)구제 후(後)회수’ 방식으로 지원하는 ‘전세사기피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법'(전세사기 특별법) 개정안이 더불어민주당 등 야권의 주도로 국회 본회의에 부의(附議)됐습니다.
국회는 오늘(5월2일) 본회의에서 전세사기특별법 개정안 본회의 부의의 건을 재석 268표 중 찬성 176표, 반대 90표, 무효 2표로 가결했습니다
부의는 본회의에서 안건을 심의할 수 있는 상태가 됐다는 의미입니다.
전세사기로 임차보증금 돌려받지 못하는 임차인에게 이른바 ‘선구제 후회수’의 방식으로 신속하게 보증금 일부를 반환해주면 전세사기로 고통받는 임차인을 실질적으로 지원하는 민생법안이 되는 방면 모든 사기 피해자들에게 현금 지원을 하기는 현실적으로 수용하기 어려운 지원책이라며 반대하는 의견도 있다고 합니다
대한민국 국민 누구나 전세사기 피해자가 될 수 있다는 경각심을 갖고 전세계약시 한번 더 신중하게 검토하는게 무엇보다 중요합니다
이에 국토부와 한국부동산원에서 전세계약시 유의사항을 리플렛으로 만들었습니다
전세계약 체크리스트
1. 계약전
- 주택상태 확인: 전입신고를 할 수 없는 무허가.불법건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 못해서 보증금보호가 어려우므로 무허가.불법건축물인지 확인(건축물대장열람으로 확인가능)하고 주택이 하자가 있을시에는 임대인에게 하자요청(현장확인시 확인)을 해야 한다
- 적정 전세가율 확인: 매매가가 하락하거나 경매시에 보증금 전액반환이 어려울 수 있으므로 매매가 대비 전세율이 높은 매물은 조심해야 한다(국토부실거래가공개시스템, 네이버나 직방 등과 같은 부동산정보사이트 통해서 시세체크, 물건지 인근 여러 중개업소 방문)
- 선순위권리관계 확인: 나의 보증금보다 선순위 채권이나 보증금이 있을 경우 보증금 전액반환이 어려울 수 있으므로 보증금 안전여부를 확인한다(인터넷등기소 통해서 등기부둥본확인, 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인과 더불어 전입세대 열람내역과 확정일자 부여현황 확인)
- 임대인 세금 체납여부: 임대인이 미납한 세금이 있을 경우에는 보증금 전액반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인해야 한다(국세는 세무서나 홈택스에서 지방세는 주민센터나 위택스에서 미납내역 확인가능하며, 계약체결후에는 임대인 동의없이 미납국세 확인가능)
2. 계약체결시
- 임대인(대리인)신분확인: 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 합니다(신분증, 위임계약시 위임장과 인감증명서로 확인)
- 공인중개사 정상 영업 여부확인: 공인중개사 미등록 및 업무정지중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우 중개사고 발생시 보상을 받을 수 없으므로 적법한 중개인지 확인해야 합니다(국가공간정보포털에서 등록 및 정상영업여부 확인, 중개대상물 확인설명서, 손해배상책임관련 증서 확인)
- 주택임대차표준계약서 사용확인: 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금여부, 확정일자 부여현황등의 정보를 확인할 수 있습니다(국토교통부 거래관리시스템에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청)
- 권리관계 재확인: 근저당 등 권리관계를 확인해야 합니다(인터넷 등기소를 통해 등기부의 갑구와 을구를 확인)
3. 계약체결 후
- 주택임대차 신고: ‘부동산거래신고법’ 제6조의2에 따른 의무사항으로 계약체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 하고 임대차 신고시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다(주민센터 방문신고 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인신고가능)
4. 잔금 지급시
- 계약체결 이후 등기부등본상 근저당설정 등의 권리관계 변동이 없는지 확인하고 이사갈 집의 기존 세입자가 전출준비가 되어 있는지 확인해야 합니다(등기부등본 을구 확인후 임대인 계좌로 잔금입금)
5. 이사 후
- ‘주민등록법’ 제11조에 따른 의무사항으로 전입후 14일 이내에 전입신고해야 하며 전입신고후 익일에 대항력이 발생하게 되므로 이사후 바로 전입신고를 해야합니다(주민센터 방문하거나 정부24에서 온라인신고 가능)
- 전세보증금 반환보증 가입: 전세보증금 반환 관련 사고 발생시 보증회사에서 보증금반환을 대신해서 책임지므로 보증기관에 문의하여 가입하는게 좋습니다(주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등)