양도소득세 비과세 요건 알아보기

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2025 양도소득세 비과세 핵심 요약

2025년 기준 부동산 양도시 양도소득세 비과세가 가능한 대표 제도는 아래와 같습니다.

• 1세대 1주택 비과세: 보유·거주요건을 충족한 경우

• 일시적 2주택(우회양도) 특례: 신규주택 취득 후 종전주택을 일정기간 안에 양도하면 비과세 인정

• 상속주택·농어촌주택·임대주택 등 예외사례: 별도 요건 충족 시 비과세 또는 감면 가능

각 제도마다 ‘언제 비과세가 가능한가’의 보유기간·거주기간·양도일 적용시점이 핵심입니다.

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1. 양도소득세 1세대 1주택 비과세 — 필수 조건

기본 요건

• 양도일 기준으로 1세대가 보유한 주택 수가 1채여야 하며, 다만 상속주택·농어촌주택·임대전환주택 등은 ‘주택 수 산정 제외’ 특례가 있는 경우가 있습니다.

• 보유기간 2년 이상, 거주기간 2년 이상이 일반 요건입니다. 특히 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택의 경우 거주요건이 강화될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

• 고가주택(예: 실거래가액이 상당히 큰 주택)의 경우 별도 과세기준이 적용될 수 있으므로 단순히 요건 충족만으로 비과세가 자동 적용되지는 않습니다.

적용되지 않는 경우

• 양도 당시 2주택 이상을 보유하고 있는 경우(예외 특례가 없다면 과세 대상).

• 보유기간 또는 거주기간 요건을 충족하지 못한 경우.

• 상속받은 주택을 즉시 양도하는 등 특례 요건이 충족되지 않은 사례.

사례 1 – 1세대 1주택 비과세 성공사례

사례: 서울 A씨는 2020년 5월에 강남구 소재 아파트(조정대상지역 내) 1채를 취득한 뒤 2022년 7월부터 거주했고, 2025년 8월에 해당 주택을 양도했습니다.

• 보유기간: 약 5년 → 요건(2년 이상) 충족

• 거주기간: 약 3년 → 요건(2년 이상) 충족

• 양도 당시 1세대 1주택 상태 유지

따라서 A씨는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해 양도소득세가 비과세로 처리될 가능성이 매우 높습니다.

사례 2 – 조건 미충족으로 과세 대상된 사례

사례: 경기 B씨는 2024년 1월 양도할 목적으로 2023년 3월에 아파트를 취득했고, 취득 한 달 뒤인 2023년 4월부터 거주를 시작했지만, 2024년 1월에 양도했습니다.

• 보유기간: 약 10개월 → 요건 미충족

• 거주기간: 약 9개월 → 요건 미충족

이 경우 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않아 양도소득세 과세 대상이 됩니다.

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2. 양도소득세 일시적 2주택(우회양도) 특례

핵심 요건 요약

• 신규주택을 취득한 후 일정기간 내에 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 요건으로 인정해주는 제도입니다.

• 최근 개정사항으로 종전주택 처분기한이 조정되었고, 적용시점이 명시된 조항이 있으므로 양도일 기준 법령이 어떤 버전인지 반드시 확인해야 합니다.

• 장기임대주택→거주주택 전환 등의 특례도 포함되어 있어 복잡한 구조의 주택 보유자에게 특히 중요합니다.

대표 변경사항

• ‘직전거주주택’ 관련 비과세 요건이 합리화 되었습니다.

• 장기임대주택→거주주택 전환 적용시기가 명시된 법령 개정이 있어 “2025년 2월 28일 이후 양도분부터 ~~~” 등의 기재가 존재할 수 있습니다.

사례 3 – 일시적 2주택 특례 성공사례

사례: 서울 C씨는 2023년 4월에 주거용 아파트 A를 취득하고, 그 직전에 2023년 1월까지 거주하던 기존 아파트 B를 가지고 있었습니다(일시적으로 2주택 상태). C씨는 이후 2023년 7월에 B아파트를 양도했습니다.

• A주택 취득 후 B주택을 처분한 시점이 약 3개월 → 처분기한 요건 충족

• 일시적 2주택 상태였으나 특례 적용 요건 충족

따라서 C씨는 종전주택 B를 처분함으로써 1세대 1주택 비과세로 전환 가능성이 높습니다.

사례 4 – 처분기한 놓쳐 과세된 사례

사례: D씨는 2022년 12월 신규아파트 취득 후, 종전주택 처분기한을 지키지 못하고 2024년 4월에야 처분했습니다.

• 처분기한 초과 → 특례 적용 불가

이 경우 일시적 2주택 특례가 적용되지 않아 양도소득세 과세 대상이 됩니다.

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3. 양도소득세 특례사례 – 상속주택·농어촌주택·임대전환주택

상속주택

• 상속으로 인해 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있고, 그 주택을 양도할 때 별도 요건이 적용됩니다. 예컨대 상속일로부터 5년 이내 양도 등의 요건이 있을 수 있습니다.

• 사례: E씨는 부모로부터 상속받은 주택을 상속일로부터 4년 뒤에 양도했고, 그 사이 다른 주택을 하나 더 보유하고 있었습니다. 이 경우 상속주택 특례 요건을 검토해야 합니다.

농어촌주택

• 농어촌지역에 소재한 주택(농지 부속주택 등)은 일반주택과 다른 비과세·감면조항이 적용될 수 있습니다. 취득·보유·양도 시점을 중심으로 요건을 확인해야 합니다.

• 사례: F씨는 농어촌지역의 농가주택을 취득해 3년 보유 후 양도했는데, 농어촌주택 특례 적용이 가능해 비과세가 인정된 사례입니다.

임대전환주택

• 장기임대주택을 거주주택으로 전환하는 경우, 이 전환 시점·보유기간 등이 비과세 여부에 주요하게 작용합니다. 최근 제도 개편으로 이러한 구조에 대한 특례 규정이 강화되었습니다.

• 사례: G씨는 장기임대주택으로 등록된 주택을 거주목적으로 전환해 2년 이상 거주하고 양도했으며, 이에 따라 비과세 대상이 된 케이스입니다.

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4. 신고·증빙·실무 체크리스트

• 양도신고서 및 첨부서류 준비: 계약서, 등기부등본, 취득영수증·계산서, 주민등록등본(전입일 포함) 등을 준비하세요.

• HomeTax(홈택스) 모의계산/자가진단을 활용해 사전 점검하시길 권장합니다.

• 적용시점법령 확인: 최근 개정된 조항이 있는지 반드시 확인하세요.

• 특수사례(상속·증여·임대전환 등)는 전문가(세무사) 자문을 추천합니다.