근저당권과 저당권은 둘 다 부동산을 담보로 하는 권리를 나타내지만, 몇 가지 중요한 차이가 있습니다. 먼저 이를 비교하여 설명해 드리겠습니다.
저당권과 근저당권 비교
1. 권리 설정 시기
- 근저당권: 근저당권은 채권자가 채무자에 대한 채무의 보전을 위해 부동산을 담보로 설정하는 권리입니다. 채무자가 채무 불이행 시 부동산을 매각하여 채권자의 채무를 회수할 수 있습니다.
- 저당권: 저당권은 주로 부동산을 담보로 하는 대출에서 은행이나 금융기관이 채무자에 대한 대출을 보장하기 위해 설정하는 권리입니다.
2. 설정 목적
- 근저당권: 주로 채무의 보전을 목적으로 설정됩니다. 채무자의 채무 불이행 시 채권자가 부동산을 매각하여 대출금을 회수합니다.
- 저당권: 주로 대출금을 보장하기 위해 설정됩니다. 채무자가 대출금을 상환하지 못할 경우 은행이나 금융기관이 부동산을 매각하여 대출금을 회수합니다
3. 우선순위
- 근저당권: 보통 근저당권은 저당권보다 우선합니다. 이는 근저당권이 먼저 설정되었을 경우, 해당 부동산이 처분될 때 근저당권에 따른 채권자에게 우선적으로 대출금이 지급된다는 것을 의미합니다.
- 저당권: 근저당권에 우선하여 설정되는 경우가 많습니다. 따라서 저당권의 경우 근저당권이 해결된 후에 대출금을 회수할 수 있습니다.
4. 권리의 종료
- 근저당권: 채무자가 채무를 완전히 이행하거나, 채권자와의 합의에 따라 근저당권을 해제할 수 있습니다.
- 저당권: 대출금이 완전히 상환되면 저당권은 종료됩니다. 대출금이 상환되지 않는 경우에는 부동산을 매각하여 대출금을 회수합니다.
근저당권도 저당권의 한 종류로 이렇게 근저당권과 저당권은 부동산을 담보로 하는 권리로서 유사하지만,
설정 시기, 목적, 우선순위, 그리고 권리의 종료 등에서 차이가 있습니다.
거의 모든 은행에서 대출을 실행할 때 근저당권을 설정하는데요. 은행의 대출거래는 상환기간에 불특정 채권을 담보하기위한 설정이므로 저당권 설정보다 편리한 근저당권 설정을 주로 설정합니다.
‘불특정 채권’이란 은행에서 예를 들면 1억원을 빌리고 저당권을 설정한 상태라 가정합니다. 이때 여윳돈이 생겨서 일부를 상환하게 되면 저당권설정금액이 1억보다 줄어들게 될 것이고 개인사정으로 이자를 연체하게 되면 저당권 금액 1억보다 금액이 늘어나게 될 것입니다. 이렇게 특정되지 않는 것이 불특정 채권입니다.
따라서 채무자가 이자와 원금 일부를 갚을 수 있어서 실제 채무는 근저당설정액보다 적을 수도 있으며 이자등이 연체가 된경우에는 저당권금액 1억보다 늘어날 것이므로 이론상 채권최고액을 정해 놓은 상태에서 늘리거나 줄일 수 있습니다.
다음으로 채권최고액에 대해 설명해 드리겠습니다.
채권최고액은 근저당권이나 저당권 등과 같은 담보권이 설정될 때 결정되는 중요한 요소 중 하나입니다. 채권최고액은 해당 담보권으로 보호되는 채권의 최대 상환액을 나타냅니다. 여기에 대해 자세히 설명해 보겠습니다.
채권최고액
1.채권최고액의 개념
- 채권최고액은 채권자와 채무자 간의 계약에서 명시되는데, 이는 보통 대출약정서나 근저당권설정신고서 등에 기재됩니다. 채권최고액은 채무자가 부동산을 담보로 제공할 때, 해당 부동산으로 보호받을 수 있는 채권의 최대 상환액을 나타냅니다.
- 채권최고액은 근저당권 등으로 보전되는 채권의 액수를 결정하는 중요한 개념 중 하나로
채권최고액은 채권자와 채무자 사이의 계약에서 명시되며, 주로 대출약정서나 근저당권설정신고서에 기재됩니다.
2.결정 기준
- 채권최고액은 다양한 요소를 고려하여 결정됩니다. 이는 대출액, 이자율, 대출기간, 채무자의 신용평가 등의 요소를 고려하여 채권자와 채무자 간의 협의를 통해 결정됩니다.
3.채권자의 이익 보호
- 채권최고액은 주로 채권자의 이익을 보호하기 위해 설정됩니다. 채권자는 채무자가 채무 불이행 시 부동산을 매각하여 대출금을 회수하는데, 이 때 채권최고액을 기준으로 매각이 이루어지게 됩니다.
- 채권최고액은 보통 채권자의 채권을 보호하고 채무자의 채무를 이행하도록 유도하는 역할을 합니다.
이것은 채권자가 채무자의 부동산을 매각할 때, 채권자가 받을 수 있는 금액의 한도를 제한하는 역할을 합니다. 그러므로 채권최고액이란 근저당권 등에 의하여 담보되는 채무의 상한액을 의미합니다.
채권최고액의 결정은 금융권마다 차이가 있는데 이자 연체를 대비하여 110%에서 150%까지 한도로 책정을 하는데 일반 제1금융권은행에서는 주로 120%한도로 책정하고 있습니다. 예를 들며 실제 채무액이 1억원이라면 채권최고액의 한도를 120%로 설정되었다고 하면 등기부에는 채권최고액 금 1억2천만원이 기재되게 될 것입니다.
대출실행 기간에 일부 원금을 상환했다면 실제 채무액은 1억보다 적을 것이고 이자등을 연체하고 있다면 미납금액만큼 실제 채무액이 늘어나게 되므로 실제 채무액보다는 채권최고액기준으로 부채 금액을 판단해야 합니다
우리가 실생활에서 전.월세 계약과 같은 임대차계약시 부동산중개업자는 현재 등기부에는 채권최고액이 1억2천있지만 대출받은 이후에 원금을 계속 갚아나가서 지금 은행빚은 5천만원밖에 안되다고 안내를 받은 적이 있을텐데요. 이는 계약후 집주인이 이 근저당으로 다시 대출을 받으면 세입자는 위험한 상황에 처하게 될 수 있습니다
근저당권 중 일부 금액을 상환했다 하더라도 상환 부분만큼 계약후 대출을 받으면 채권 순위가 밀려서 세입자입장에서는 위험할 수 있으니 상환한후 남아있는 금액으로 반드시 근저당 감액 등기를 하거나 전액상환했다고 하면 반드시 말소등기할 것을 임대차계약시 계약서특약에 기재요청하고 잔금 시에 직접 은행에 확인해야 안전합니다.
요약하자면, 근저당권의 개념과 채권최고액은 부동산 거래나 대출 등의 과정에서 중요한 개념으로, 채권자와 채무자 간의 계약에 따라 설정되며, 양측의 이익을 고려하여 결정됩니다. 이를 통해 부동산 거래의 공정성과 효율성을 유지하고, 채권자와 채무자의 권리를 보호하는 역할을 합니다.
이렇게 채권최고액은 채무자와 채권자 간의 계약에 따라 설정되며, 근저당권 등의 보전을 위해 중요한 역할을 합니다. 부동산 거래나 대출 등의 과정에서 채권최고액은 채권자의 이익을 보호하고, 채무자의 채무 이행을 유도하는 데 중요한 요소로 작용합니다.